종합부동산세는 부동산을 많이 보유하신 분들에게 과세되는 세금으로 주택과 토지를 합산해 일정 기준을 넘기면 납부대상이 되는 구조 인데요, 어떻게 계산이 되는지, 납부 기한은 언제까지인지, 절세 방법은 뭐가 있는지 세세하게 알려드리도록 하겠습니다.
해마다 기준과 세율이 조금씩 달라지는데요, 2025년 버전에 대해서도 업데이트 하여 안내해드리도록 하겠습니다.
목차
종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 개인이나 법인에게 부과되는 세금입니다.
이는 부동산 시장의 안정과 조세 형평성을 도모하기 위해 도입된 제도로, 재산세와는 별도로 부과됩니다.
지금부터 종합부동산세에 대한 세부정보에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
2025년 종합부동산세 주요 변경 사항
2025년에는 종부세와 관련하여 몇 가지 중요한 변경 사항이 있습니다. 2025년 종합부동산세 어떻게 달라졌을까요? 아래에서 확인해보실 수 있습니다.
특히, 주택분 기본공제액이 상향 조정되었으며, 다주택자에 대한 중과세율이 폐지되었습니다.
이러한 변화는 납세자들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
과세 대상 및 공제 기준
종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 보유한 자에게 부과되는데요,
과세 대상은 주택 및 토지로 구분되며, 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 과세됩니다.
2025년 기준 공제액은 다음과 같습니다.
| 주택 | 일반 9억원, 1세대 1주택자 12억원 |
| 종합합산토지 | 5억원 |
| 별도합산토지 | 80억원 |
※종합합산토지: 나대지, 잡종기
※별도합산토지: 사무실, 부속토지
☞공제 예시: 1세대 1주택자가 공시 가격 합산 13억원 아파트 1채 보유 시 → 과세 표준은 13억 - 12억 = 1억원
세율 및 세액 계산 방법
종부세는 과세표준에 따라 누진세율이 적용됩니다. 어떻게 계산될까요?
✅ 세액 계산 흐름
① 공시가격 확인
- 정부가 발표하는 부동산의 공시가격 기준으로 계산
② 공정시장가액비율 적용
- 2025년 기준 공정시장가액비율은 80%
예: 공시가격 15억 원 × 80% = 과세표준 산정용 기준금액 12억 원
③ 기본공제 적용
- 앞서 언급한 6억/12억 공제 적용
④ 과세표준 구간별 세율 적용
- 구간에 따라 0.5% ~ 2.7% (1세대 1주택자 기준) 세율 적용
⑤ 세액공제
- 고령자/장기보유자 공제 (최대 80%까지)
⑥ 결정세액 계산 후 납부
- 12월 1일~15일 사이에 납부
📊 예시로 보는 계산 (1세대 1주택자)
공시가격: 16억 원
공정시장가액비율: 80% → 16억 × 80% = 12.8억
기본공제: 12억 → 과세표준: 8천만 원
세율 적용: 0.5% → 세액 = 약 40만 원
(※ 세부담 상한, 세액공제 미적용 기준 단순 예시입니다)
※ 2025년 기준 주택분 세율
| 과세표준 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1.0% |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% |
세액 계산은 공시가격에서 공제액을 차감한 후, 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 산출하고, 이에 해당하는 세율을 적용하여 계산됩니다.
📎 참고 팁
- 1세대 1주택자는 장기보유(5년 이상), **고령자(60세 이상)**라면 세금이 크게 줄어듭니다.
- 공동명의일 경우에는 지분별로 종부세가 계산되며, 경우에 따라 유리하거나 불리할 수 있습니다.
- 재산세와 종부세는 별도입니다.
납부 기한 및 분납 제도
언제 어떻게 납부해야 할까요? 아래에서 자세하게 확인해보도록 하겠습니다.
✅ 종부세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부해야 합니다.
✅ 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우, 분납이 가능합니다:
✅ 250만 원 초과 ~ 500만 원 이하: 250만 원 초과 금액 분납
✅ 500만 원 초과: 납부할 세액의 50% 이하 금액 분납
분납 기한은 납부기한 경과 후 6개월 이내입니다.
세부담 상한제도란?
세금이 너무 많이 나올까 걱정되시나요?
✅ 세부담 상한제도: 전년도 대비 세금이 급격히 증가하는 것을 방지하기 위한 제도입니다.
✅ 1세대 1주택자의 경우, 세부담 상한율은 150%로 설정되어 있습니다.
즉, 전년도 세액의 1.5배를 초과하는 세금은 부과되지 않습니다.
절세를 위한 팁과 주의사항
세금을 줄일 수 있는 방법이 있을까요?
절세를 위해 고려할 수 있는 방법은 다음과 같습니다
✅ 1세대 1주택 요건 충족: 장기보유 및 고령자 공제 혜택
✅ 부동산 명의 분산: 가족 간 증여 등을 통한 세부담 분산
✅ 공시가격 확인: 이의신청을 통해 공시가격 조정 가능
하지만, 절세를 위한 행위는 법적인 테두리 내에서 이루어져야 하며, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행해야하니 꼭 참고하시기 바랍니다
종부세, 정확히 이해하고 준비하셔야 합니다!
2025년 종부세는 여러 가지 변화가 있었으며, 이에 따라 납세자들의 세금 부담도 달라질 수 있습니다.
정확한 정보를 바탕으로 세금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
더 자세한 내용은 국세청 홈페이지를 참고하시거나, 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.